3D-Aufmaß im Bestand: Grundriss und Wohnfläche aus einem Scan

Der Bestand hat keine Pläne. Oder falsche. Wie Architekten und Immobilienmakler aus einer einzigen Erfassung ein 3D-CAD-Modell gewinnen – und daraus Grundrisse, Ansichten und die Wohnflächenberechnung nach WoFlV ableiten.

Die kurze Antwort

Das Problem: Der Bestand hat keine Pläne. Oder falsche.

Jeder, der im Bestand arbeitet, kennt die Szene. Der Eigentümer kramt eine Kopie aus den Siebzigern hervor. Maßstab unklar, drei Umbauten nicht eingezeichnet, der Grundriss stimmt an keiner einzigen Wand.

• Rückfahrten: Ein Maß fehlt, ein Sturz ist anders als gedacht – Sie fahren noch einmal raus.
• Schiefe Wände, die keiner erfasst: Im Altbau ist kein Raum rechtwinklig. Ein Laser-Distanzmesser bildet Wandlängen ab, nicht die tatsächliche Geometrie.
• Nachweisdruck: Eine Wohnflächenangabe im Exposé oder in den Bankunterlagen muss nachvollziehbar sein. Ein Zettel mit handschriftlichen Maßen ist das selten.
• Zeit: Ein sauberes Bestandsaufmaß kostet mit klassischem Werkzeug oft einen halben Tag – plus Reinzeichnung und Flächenermittlung am Abend.

Der Kern des Problems: Sie messen einzelne Werte. Was Sie brauchen, ist die komplette Geometrie.

Was das Modell liefert – und was Sie beitragen

Aus der Erfassung entsteht kein Datenhaufen, sondern ein 3D-CAD-Modell. Wir arbeiten dafür mit den Systemen unseres Partners Hottgenroth Software – Erfassung und Auswertung aus einer Hand, ohne Formatbrüche zwischen zwei Welten.

Aus dem Modell werden abgeleitet

• 2D-Grundrisse, Ansichten und Schnitte – maßgenau, exportierbar ins CAD
• Die Gebäudeflächenberechnung inklusive Wohnfläche nach WoFlV – neu seit dem Update im Juni 2026
• Die Raumliste mit vollständiger Wohnflächen-Auswertung und Excel-Export
• Der formatierte Ausdruck der Wohnflächen als Word- oder PDF-Datei
• Der begehbare digitale Zwilling für Planung, Vermarktung und Bauherren-Kommunikation

So arbeitet die Wohnflächenberechnung konkret

Jede Raumart bringt die Eigenschaft „gehört zur Wohnfläche“ bereits vorbelegt mit. Nach der Berechnung der Gebäudeflächen erscheint die Wohnfläche im Raumstempel – normal und detailliert – sowie im Bauteilstempel der Außenbauteile. In der Raumliste passen Sie die Werte benutzerdefiniert an, wo das Objekt es verlangt. Der Abgleich zwischen Raumliste und 2D-Grundriss erfolgt dabei automatisch. Aus derselben Raumliste starten Sie den formatierten Ausdruck.

Was Ihre Fachleistung bleibt

• Die Interpretation: Die WoFlV kennt Ermessensspielräume – Anrechnung von Dachschrägen, Balkone und Terrassen zwischen 25 % und 50 %, Behandlung von Nischen und Erkern. Die Software rechnet nach Regel. Ob die Regel im konkreten Objekt richtig angesetzt ist, entscheiden Sie.
• Die Prüfung und Freigabe: Das Ergebnis ist Ihr Ergebnis, nicht das des Geräts.
• Alles hinter der Wand: Bausubstanz, Leitungsführung, Tragwerk – dafür ist eine 3D-Raumerfassung nicht das Werkzeug.

Der Unterschied zum klassischen Weg ist nicht, dass Ihnen jemand die Verantwortung abnimmt. Er ist, dass jede Korrektur automatisch durch alle Dokumente läuft – statt dass Sie drei Stände parallel pflegen.

Der Ablauf in vier Schritten

Für Architekten: tagesaktuelle Bestandspläne

Bauen im Bestand ist der Markt der nächsten zwanzig Jahre. Sanierung, Umnutzung, Revitalisierung – jedes dieser Projekte beginnt mit derselben Frage: Wie sieht der Bestand tatsächlich aus? Der digitale Zwilling beantwortet sie einmal und dann dauerhaft.

• Grundlagenermittlung ohne wochenlange Aufmaßschleifen
• Nutzungsänderung mit belastbaren Bestandsdaten für die Bauvorlage
• Tragwerksplanung auf Basis echter Achsmaße statt gescannter Altpläne
• Nachweise zum Gebäudeenergiegesetz mit korrekt erfassten Hüllflächen
• Kommunikation mit dem Bauherrn: Der Laie liest keinen Grundriss. Er begeht ein Modell.

Mehr dazu auf unserer Seite Für Architekten.

Für Immobilienmakler: Flächen, die halten

Die Wohnfläche ist der Preisanker jedes Exposés – und gleichzeitig die häufigste Fehlerquelle.

• Exposé: Grundriss und Wohnfläche aus derselben Quelle – keine Diskrepanz zwischen Text und Zeichnung.
• Bankenfinanzierung: Kreditinstitute verlangen nachvollziehbare Flächen. Der formatierte PDF-Ausdruck der Raumliste ist ein anderes Argument als eine Angabe „laut Eigentümer“.
• Nachweisführung: Eine dokumentierte Erfassung mit nachvollziehbarer Flächenableitung stärkt Ihre Nachweisführung.
• Vermarktung: Der digitale Zwilling ist gleichzeitig die virtuelle Begehung. Ein Termin, zwei Ergebnisse.

Mehr dazu auf unserer Seite Für Immobilienmakler.

Rechnet sich das? Ein Rechenmodell

Kein Versprechen, sondern eine Rechnung mit Durchschnittswerten. Ihre Zahlen können deutlich abweichen – nach oben wie nach unten.

Beispielannahme: ca. 4 Bestandsaufmaße pro Monat bei einer Objektgröße von rund 120 m². Klassisch im Schnitt ca. 6 Stunden je Aufmaß (Vor-Ort-Termin, Reinzeichnung, Flächenermittlung). Mit 3D-Raumerfassung im Schnitt ca. 2 Stunden (Erfassung, Prüfung und Freigabe der Ableitungen).

Das ist das Prinzip einer cashflow-positiven Investition: Der Gegenwert der zurückgewonnenen Zeit übersteigt die Rate.¹

¹ Durchschnittliche Orientierungswerte aus der Praxis, kein zugesicherter Wert. Der tatsächliche Zeitaufwand hängt stark vom einzelnen Objekt ab – Größe, Grundrisskomplexität, Zugänglichkeit, Zustand vorhandener Pläne und Erfahrung des Anwenders. Zurückgewonnene Arbeitszeit bedeutet wiedergewonnene Kapazität, keine garantierte Bar-Ersparnis.

Häufige Fragen